Construção de Habitações em Solos Rústicos: O Que Muda com a Nova Medida do Governo?

O setor da habitação em Portugal vive uma crise marcada por escassez de oferta, preços elevados e uma procura que continua a crescer, especialmente nos grandes centros urbanos. Como resposta, o Governo aprovou recentemente um decreto-lei que permite a construção de habitações em solos rústicos, uma medida que tem gerado tanto expectativas como críticas.

Neste artigo explicamos o que significa esta nova legislação, quais os seus objetivos, as principais críticas e os possíveis impactos a curto e longo prazo no setor da construção e do urbanismo.

O que são solos rústicos?

Antes de mais, importa esclarecer o conceito. Solos rústicos são terrenos que, segundo o Plano Diretor Municipal (PDM), não estão destinados a construção urbana. Normalmente são utilizados para fins agrícolas, florestais ou preservação ambiental.

Até agora, a construção em solos rústicos era fortemente limitada, sendo apenas permitida em situações muito específicas, como habitações ligadas à atividade agrícola.

O que muda com a nova lei?

Com o novo decreto-lei, passa a ser possível construir habitações destinadas a residência permanente ou arrendamento acessível em solos rústicos, mesmo que esses terrenos não estejam classificados como solo urbano.

Segundo o Governo, a medida procura:

• Aumentar rapidamente a oferta habitacional, sobretudo nos arredores das grandes cidades, onde o solo urbano é escasso e caro.
• Promover alternativas fora dos centros urbanos, descentralizando o crescimento habitacional.
• Acelerar projetos habitacionais evitando processos burocráticos de reclassificação do solo.

Quais são os argumentos a favor?

1. Redução do custo de construção
   Os terrenos rústicos são significativamente mais baratos do que os urbanos. Isso permite o desenvolvimento de habitações a custos mais baixos, potencialmente acessíveis a mais famílias.
2. Resposta rápida à crise habitacional
   A medida visa desbloquear rapidamente solo disponível para habitação, numa altura em que o tempo é um fator crítico.‍
3. Reforço da coesão territorial
   Ao permitir a construção em zonas mais periféricas, promove-se a ocupação de áreas atualmente subutilizadas, o que pode contribuir para combater a desertificação do interior.

E os riscos?

Apesar das intenções, a proposta levanta várias preocupações, nomeadamente:

1. Risco de especulação imobiliária
   Especialistas temem que, em vez de facilitar o acesso à habitação, a medida possa ser usada por promotores para adquirir terrenos baratos, construir em larga escala e inflacionar os preços, contribuindo para nova bolha no mercado.
2. Impacto ambiental e paisagístico
   A ocupação desordenada de solos rústicos pode pôr em causa ecossistemas, zonas agrícolas e áreas florestais, além de dificultar a gestão do território.
3. Infraestruturas e serviços públicos
   Construir habitação onde não há infraestruturas como estradas, saneamento, água e eletricidade pode representar custos elevados para os municípios ou implicar obras de difícil execução.
4. Risco de urbanização dispersa
   Sem um plano estratégico, esta medida pode gerar núcleos habitacionais isolados, sem ligação a transportes públicos, escolas ou centros de saúde, contribuindo para um modelo de cidade pouco sustentável.

Reações políticas e sociais

A proposta dividiu opiniões no parlamento. Vários partidos de esquerda e associações ambientais demonstraram preocupação com a possibilidade de esta medida abrir portas à urbanização descontrolada. Por outro lado, representantes do setor imobiliário e da construção consideram a medida uma oportunidade para dinamizar o mercado e responder à procura por habitação.

A discussão ainda está em curso, e o decreto-lei deverá ser sujeito a alterações antes da sua aplicação definitiva.

O que significa para o setor da construção?

Se aprovada nos termos atuais, a medida poderá representar uma mudança significativa no tipo de projetos disponíveis para promotores e construtoras, abrindo oportunidades para atuar em zonas até aqui excluídas do mercado habitacional.

Porém, será essencial que as empresas estejam preparadas para:

• Responder a exigências ambientais mais rigorosas.
• Integrar soluções de mobilidade, sustentabilidade e ligação à malha urbana existente.
• Cumprir requisitos de habitação acessível, caso haja incentivos associados.

Conclusão

A proposta do Governo de permitir a construção de habitação em solos rústicos é, sem dúvida, uma medida ousada. Pode representar uma resposta urgente à crise da habitação, mas também levanta questões sérias sobre sustentabilidade, planeamento e justiça social.

Como em muitas questões de urbanismo, o sucesso ou fracasso desta medida dependerá da sua execução concreta, da fiscalização eficaz e da capacidade de equilibrar o crescimento com o respeito pelo território.

A construção civil tem aqui uma oportunidade — mas também uma grande responsabilidade.

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